ERP. Ante el incremento de la venta de inmuebles en el país, es preciso tomar precauciones para evitar así riesgos a futuro. Claudia Lucena, socia del estudio Miranda & Amado y líder de la práctica Inmobiliaria del estudio, brinda algunos consejos.
En el caso de que se esté comprando una vivienda existente, hay tres riesgos principales que se deben evitar, vinculados a: (i) ¿qué se está adquiriendo?, (ii) ¿de quién se está adquiriendo? y (iii) que el inmueble esté limpio de cargas y gravámenes.
Lo mínimo que debe revisarse para mitigar los riesgos antes mencionados es lo siguiente:
- Área y construcción; confirmar que corresponda a lo que se está adquiriendo. Si la declaratoria de fábrica no está inscrita (el registro no es obligatorio) se puede solicitar al vendedor para constatar que la edificación se haya realizado contado con las licencias correspondientes y cumpliendo con todos los requerimientos normativos.
- Titularidad; confirmar que el propietario registral sea quien esté vendiendo. Si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil y en el caso de personas casadas asegurar la participación de ambos cónyuges; en el caso de personas jurídicas verificar las facultades del representante.
- Cargas y gravámenes; confirmar que no existan embargos y/o hipotecas, o que estos vayan a ser levantados antes o con la compra. La información registral debe necesariamente complementarse con la revisión física del inmueble que permita determinar la situación física y la posesión de este. Se debe confirmar que el poseedor sea el propietario registral que estaría actuando como vendedor.
Tratándose de inmuebles en edificios o condominios, es importante también revisar el Reglamento Interno y otros aprobados por la Junta de Propietarios. Ello permitirá conocer cuáles son las áreas y los bienes comunes, el porcentaje de participación que corresponde al inmueble que se adquiere, los gastos comunes y la existencia de restricciones (p.e. respecto de mascotas).
En el caso de que se esté comprando un bien futuro (en planos o en construcción), además de lo anterior, se sugiere verificar que el proyecto cuente al menos con la licencia de edificación respectiva y con el financiamiento necesario para su ejecución. Cuando se realiza la adquisición a través de créditos hipotecarios, la entidad financiera realiza su propia revisión y exige sus propias garantías.
¿Qué puntos no debe dejarse de lado en el contrato?
Los puntos que no deben dejarse de lado en el contrato de compraventa de inmuebles están asociados a los riesgos antes mencionados.
- La correcta identificación de las partes. Si se trata de personas naturales es importante determinar el estado civil y en el caso de personas casadas asegurar la participación de ambos cónyuges; en el caso de personas jurídicas verificar las facultades del representante.
- La correcta identificación de inmueble. Descripción y partida registral.
- Declaraciones del vendedor con relación a la propiedad y la situación legal del inmueble (idealmente, inexistencia de cargas y/o gravámenes).
Además, es importante precisar correctamente:
- El precio y la forma de pago. Tratándose de inmuebles inscritos en Registros Públicos se sugiere que todo o la mayor parte del precio se pague luego de que la partida del inmueble haya sido bloqueada con la compraventa.
- La oportunidad para la entrega de la posesión.
En el caso de compraventa de bienes futuros:
- Establecer claramente la oportunidad en que: (i) se considerará que el inmueble existe, (ii) se producirá la entrega del inmueble; y, (iii) el inmueble se entiende transferido.
- Establecer plazos para los hitos antes mencionados, si es posible, asociados a penalidades por incumplimiento.
¿Si se tiene pensado comprar una casa de playa o campo hay que tener alguna consideración extra o especial?
Además de los puntos anteriores, hay consideraciones adicionales a tener en cuenta cuando se tiene pensado comprar una casa de playa o campo, también denominadas residencias vacacionales:
En el caso de las casas de playa es importante verificar que se encuentre fuera de la Zona de Playa (50 ml paralela a la línea de alta marea) y de la Zona de Dominio Restringido (200 ml contados a continuación de la franja de Zona de Playa).
Para todas las denominadas residencias vacacionales, que suelen ser parte de condominios, es importante (y nada común) verificar previamente a la adquisición, el régimen legal al cual están sometidas, que puede ir desde uno simple de propiedad exclusiva y propiedad común a regímenes en los que se transfiere el derecho a construir en determinado lote y a adquirir lo construido, pero no el terreno. La verificación debe realizarse en el Reglamento Interno del condominio.
